Wie ein Immobilienwert wirklich ermittelt wird

Was der Verkehrswert überhaupt beschreibt

§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert – gleichbedeutend mit Marktwert – als den Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.

Drei Teile dieser Definition werden im Alltag gern überlesen. „Zum Stichtag" heißt: Ein Wert von vor zwei Jahren beschreibt einen anderen Markt. „Gewöhnlicher Geschäftsverkehr" schließt Notverkäufe und Verkäufe unter Verwandten aus. Und „ohne persönliche Verhältnisse" bedeutet, dass Ihre Erinnerungen an das Haus und der Betrag, den Sie für den Ruhestand brauchen, im Verkehrswert nichts zu suchen haben – so hart das klingt. Was das für Ihr Objekt bedeutet, klärt sich erst bei der konkreten Werteinschätzung.

Drei Verfahren, und die Wahl muss begründet werden

Die ImmoWertV nennt in § 6 drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Es dürfen auch mehrere davon herangezogen werden. Die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und vor allem nach der Eignung der verfügbaren Daten – und sie ist ausdrücklich zu begründen.

Dieser letzte Halbsatz ist der wichtigste Prüfpunkt für Eigentümer. Wer eine Bewertung erhält, in der nicht steht, warum genau dieses Verfahren gewählt wurde, hat keine nachvollziehbare Bewertung, sondern eine Zahl. Fragen Sie danach.

Vergleichswertverfahren: der Markt als Maßstab

Das Vergleichswertverfahren (§§ 24 bis 26 ImmoWertV) leitet den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Grundstücke ab. Datenquelle sind die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die jeden beurkundeten Kaufvertrag erfassen – also echte Preise, keine Angebote aus Portalen.

Die Stärke des Verfahrens ist zugleich seine Schwäche: Es braucht genügend vergleichbare Fälle. Bei Eigentumswohnungen und typischen Reihenhäusern in dichter besiedelten Lagen ist das gegeben. Bei einem individuell gebauten Einfamilienhaus mit 1.400 Quadratmetern Grundstück im Außenbereich wird es dünn. Dann sind Zu- und Abschläge für Abweichungen in Lage, Größe, Baujahr und Zustand nötig – und je größer diese Anpassungen ausfallen, desto schwächer trägt das Ergebnis.

Sachwertverfahren: was Grundstück und Gebäude substanziell wert sind

Das Sachwertverfahren (§§ 35 bis 39 ImmoWertV) addiert den Bodenwert und den Sachwert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeteil entsteht aus durchschnittlichen Herstellungskosten, vermindert um eine Alterswertminderung nach § 38. Auf die Summe wird ein Sachwertfaktor angewendet, den der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen ableitet – das ist die Marktanpassung, ohne die das Verfahren an der Realität vorbeirechnet.

Ein Beispiel für den Bodenwert: Ein Grundstück von 800 Quadratmetern bei einem Bodenwert von 58 Euro je Quadratmeter ergibt 46.400 Euro. Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren in Nordhessen häufig das führende Verfahren, weil belastbare Vergleichsfälle fehlen und keine Mieteinnahmen existieren, an denen sich ein Ertrag festmachen ließe.

Ertragswertverfahren: der Wert des dauerhaft Erzielbaren

Beim Ertragswertverfahren (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) zählt, was die Immobilie nachhaltig erwirtschaftet. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten nach § 32 abgezogen – Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Betriebskosten, die nicht umlagefähig sind. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Barwertfaktor kapitalisiert, in den Restnutzungsdauer und der objektspezifisch angepasste Liegenschaftszinssatz nach § 33 eingehen.

Ein vereinfachtes Beispiel: 24.000 Euro Jahresnettokaltmiete abzüglich 20 Prozent Bewirtschaftungskosten ergeben 19.200 Euro Reinertrag. Das ist der Ausgangspunkt für die Kapitalisierung – nicht die Miete selbst. Deshalb ist der im Markt gebräuchliche Kaufpreisfaktor auf die Bruttomiete nur eine Faustformel und ersetzt keine Ertragswertermittlung. Für Anlageobjekte vertieft der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen diese Rechnung.

Welches Verfahren zu welcher Immobilie passt

Als Orientierung: Bei der Eigentumswohnung führt meist das Vergleichswertverfahren, weil genügend ähnliche Verkäufe vorliegen. Beim selbst genutzten Einfamilienhaus führt in unserer Region häufig der Sachwert, gestützt durch Vergleichsfälle, soweit vorhanden. Beim Mehrfamilienhaus und jeder Kapitalanlage führt der Ertragswert. Beim unbebauten Grundstück ist der Vergleichswert der Regelfall.

Die Praxis bleibt weniger schematisch. Ein Zweifamilienhaus mit selbst genutzter Wohnung und vermieteter Einliegerwohnung trägt beide Logiken in sich. Ein Haus mit Scheune und großem Grundstück im Dorf lässt sich weder rein sachwert- noch rein vergleichswertbasiert erfassen. In solchen Fällen werden zwei Verfahren gerechnet und die Abweichung erklärt – das ist kein Widerspruch, sondern saubere Arbeit.

• Eigentumswohnung: Vergleichswert führend
• Selbst genutztes Ein- und Zweifamilienhaus: meist Sachwert, gestützt durch Vergleichsfälle
• Mehrfamilienhaus und Kapitalanlage: Ertragswert führend
• Unbebautes Grundstück: Vergleichswert
• Mischnutzung: zwei Verfahren rechnen und die Differenz begründen

Warum die Datenlage in unserer Region das Verfahren bestimmt

In dünn besetzten Märkten entscheidet die Datenverfügbarkeit über die Verfahrenswahl – genau das meint § 6 mit der „Eignung der zur Verfügung stehenden Daten". Im Schwalm-Eder-Kreis wurden 2025 insgesamt 287 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, verteilt auf mehr als ein Dutzend Gemeinden. In Wabern waren es 8 Verkäufe, in Guxhagen 7, in Malsfeld 5 – zu wenig, um daraus ohne Weiteres einen Vergleichswert für ein einzelnes Haus abzuleiten.

Deshalb ist ein Onlinerechner, der auf Durchschnittswerten aus Portaldaten beruht, in unserer Region besonders unzuverlässig. Wie groß die Unterschiede zwischen benachbarten Gemeinden tatsächlich ausfallen, zeigen die amtlichen Immobilienpreise im Schwalm-Eder-Kreis; warum automatische Schätzungen daran scheitern, erklärt Was ist mein Haus wert?. Die entsprechenden Zahlen für den Nachbarkreis stehen im Beitrag zu den Immobilienpreisen im Landkreis Kassel.

Besondere Merkmale werden gesondert berücksichtigt

§ 6 ImmoWertV schreibt eine Reihenfolge vor: zuerst die allgemeinen Wertverhältnisse, danach die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale. Zur zweiten Gruppe gehören ein Instandhaltungsstau, Bauschäden, Baulasten, ein Wohnungs- oder Nießbrauchsrecht, Denkmalschutz, Erbbaurecht oder eine Übergröße des Grundstücks.

Diese Merkmale werden nicht in den Grundrechenweg eingemischt, sondern gesondert angesetzt. Das ist der Grund, warum zwei Häuser mit identischer Wohnfläche in derselben Straße erheblich auseinanderliegen können. Wer ein Wohnrecht im Grundbuch stehen hat, findet die wirtschaftlichen Folgen im Ratgeber Haus verkaufen und wohnen bleiben ausführlicher beschrieben.

Marktwerteinschätzung, Verkehrswertgutachten und Angebotspreis

Drei Dinge werden regelmäßig verwechselt. Eine Marktwerteinschätzung für den Verkauf beantwortet, in welcher Spanne sich das Objekt vermarkten lässt. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist ein Dokument mit festgelegtem Aufbau für Finanzamt, Gericht oder eine streitige Auseinandersetzung. Der Angebotspreis schließlich ist eine strategische Entscheidung, die vom ermittelten Wert bewusst abweichen darf.

Bott Immobilien erstellt im Rahmen eines möglichen Verkaufs eine marktbezogene Werteinschätzung nach diesen Verfahren und leitet daraus die Preisstrategie ab – keine förmlichen Verkehrswertgutachten für Behörden oder Gerichte. Wofür Sie die Bewertung brauchen, sollte deshalb vor der Beauftragung geklärt sein. Für einen Nachweis gegenüber dem Finanzamt gelten eigene Anforderungen, die der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen und Steuern beschreibt.

Woran Sie eine belastbare Bewertung erkennen

Eine nachvollziehbare Bewertung nennt das gewählte Verfahren und begründet die Wahl, benennt Stichtag und Datenquellen, weist Wohn- und Grundstücksfläche mit ihrer Herkunft aus, führt die besonderen Objektmerkmale einzeln auf und macht die Marktanpassung sichtbar. Fehlt einer dieser Punkte, fragen Sie nach, bevor Sie einen Angebotspreis darauf stützen.

Ebenso wichtig ist die Besichtigung. Zustand, Grundriss, Belichtung, Feuchte, Dach und Haustechnik lassen sich nicht aus Unterlagen ableiten. Eine Wertermittlung mit Ortstermin verbindet die normierten Verfahren mit dem, was tatsächlich vor Ort steht – und liefert damit die Grundlage, auf der eine Preis- und Vermarktungsstrategie überhaupt tragfähig wird.

Quellen

• § 194 BaugesetzbuchBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizDefinition des Verkehrswerts (Marktwerts).
• § 6 ImmoWertVBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizWertermittlungsverfahren, Begründungspflicht der Verfahrenswahl und die drei Verfahrensschritte.
• §§ 24 bis 26 ImmoWertVBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizGrundlagen des Vergleichswertverfahrens und Vergleichspreise.
• §§ 27 bis 34 ImmoWertVBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizErtragswertverfahren, Reinertrag, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Barwertfaktor.
• §§ 35 bis 39 ImmoWertVBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizSachwertverfahren, Herstellungskosten, Alterswertminderung und Sachwertfaktor.
• Immobilienmarktbericht 2026Gutachterausschuss für Immobilienwerte, Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze)Vertragsjahr 2025, Fallzahlen und Durchschnittswerte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Schwalm-Eder-Kreis.