Vermietete Immobilie verkaufen: was Eigentümer wissen müssen
Ein Mietverhältnis verhindert den Verkauf nicht, verändert aber Käufergruppe, Preislogik und Ablauf. Entscheidend sind belastbare Mietunterlagen und ein realistischer Umgang mit den Rechten des Mieters.
Ein laufendes Mietverhältnis ist kein Verkaufshindernis. Es verändert aber drei Dinge grundlegend: wer als Käufer in Frage kommt, wie dieser Käufer rechnet und wie der Verkaufsprozess organisiert werden muss. Wer das früh berücksichtigt, verkauft geordnet – wer es übergeht, verliert Zeit und Verhandlungsspielraum.
Dieser Ratgeber ordnet die rechtlichen Grundlagen, die Preislogik und die praktischen Fragen ein. Er ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung. Mietrechtliche Fragen im Einzelfall, insbesondere zu Kündigungen, gehören zu einer Anwältin oder einem Anwalt.
Der Käufer übernimmt das Mietverhältnis unverändert
§ 566 BGB regelt den Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete": Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter verkauft, tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Vertrag läuft weiter – mit derselben Miete, denselben Fristen und denselben Vereinbarungen.
Das gilt auch für einen alten Vertrag mit niedriger Miete, für ungewöhnliche Zusatzabreden und für Zusagen, die einmal mündlich getroffen und schriftlich festgehalten wurden. Nach § 566a BGB geht außerdem die Mietsicherheit auf den Erwerber über. Prüfen Sie deshalb vor der Vermarktung, ob die Kaution tatsächlich vorhanden und ordnungsgemäß angelegt ist – hier fehlt erstaunlich oft der Nachweis.
Vermietet verkaufen heißt: an Kapitalanleger verkaufen
Ein Selbstnutzer, der einziehen will, scheidet als Käufer weitgehend aus – er müsste erst kündigen, und das ist rechtlich voraussetzungsvoll und zeitlich unkalkulierbar. Übrig bleibt der Kapitalanleger. Der bewertet Ihre Immobilie nicht nach Grundriss und Wohngefühl, sondern nach Ertrag, Bewirtschaftungsaufwand und Risiko.
Diese Verschiebung der Zielgruppe hat Konsequenzen für die Vermarktung: Andere Argumente zählen, andere Unterlagen werden verlangt, und die Ansprache läuft über Zahlen statt über Emotion. Ein Exposé, das primär mit Lichtstimmung und Wohnkomfort arbeitet, verfehlt diese Käufer. Wie wir Vermarktung, Käuferprüfung und Übergabe organisieren, beschreibt die Seite Immobilie verkaufen.
Warum vermietet meist günstiger verkauft wird
Vermieteter Wohnraum erzielt in der Regel einen niedrigeren Preis als vergleichbarer freier Wohnraum. Der Grund ist nicht Willkür, sondern eingeschränkte Verfügbarkeit: Der Käufer kann die Wohnung nicht selbst nutzen, nicht ohne Weiteres modernisieren und nicht frei über den Zeitpunkt entscheiden. Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt von Mietniveau, Vertragslaufzeit, Zustand und Lage ab.
Entscheidend für die Höhe ist das Verhältnis zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Miete. Liegt die Miete nahe am Marktniveau, ist der Abschlag klein, weil der Ertrag stimmt. Liegt sie weit darunter, weil seit fünfzehn Jahren nicht erhöht wurde, wird der Abschlag deutlich – der Käufer kauft dann eine dauerhaft unterdurchschnittliche Rendite mit ungewissem Anpassungsspielraum. Eine Wertermittlung mit Ortstermin trennt Ist-Miete, Zustand und Lage sauber voneinander.
So rechnet ein Kapitalanleger
Die Grundgröße ist die Jahresnettokaltmiete. Ein Beispiel: 8.400 Euro Jahresnettokaltmiete bei einem Kaufpreis von 130.000 Euro ergeben einen Kaufpreisfaktor von rund 15,5 und eine Bruttorendite von etwa 6,5 Prozent. Davon gehen jedoch noch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ab – Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.
Deshalb ist die Bruttorendite nur der Einstieg ins Gespräch. Die belastbare Größe ist der Reinertrag, wie ihn das Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ansetzt. Wie das im Einzelnen funktioniert, erklärt der Ratgeber Wie ein Immobilienwert wirklich ermittelt wird.
Diese Mietunterlagen verlangt jeder ernsthafte Käufer
Lücken in den Mietunterlagen werden unmittelbar als Risikoabschlag eingepreist, weil der Käufer nicht prüfen kann, was er übernimmt. Stellen Sie deshalb vollständig zusammen, was das Mietverhältnis belegt – und gleichen Sie die Angaben untereinander ab, bevor ein Interessent Widersprüche findet.
Ergänzend gehören die üblichen Objektunterlagen dazu, die die Unterlagen-Checkliste auflistet. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen hinzu; das beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung verkaufen.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Anlagen
- Historie der Mieterhöhungen mit Datum und Rechtsgrundlage
- Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
- Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution
- Aufstellung der Instandhaltungsmaßnahmen mit Rechnungen
- Angaben zu Zahlungsverhalten und offenen Forderungen
- Energieausweis für das Gebäude
Besichtigungen im bewohnten Objekt
Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht – ein beabsichtigter Verkauf zählt dazu. Er muss aber keine unangekündigten Termine, keine beliebige Häufigkeit und keine Massenbesichtigungen hinnehmen. Kündigen Sie Termine rechtzeitig und schriftlich an, bündeln Sie Interessenten und halten Sie die Zahl der Termine gering.
Praktisch bewährt hat sich, den Mieter früh und offen zu informieren, statt ihn vor vollendete Tatsachen zu stellen. Ein Mieter, der weiß, dass sein Vertrag unverändert weiterläuft, kooperiert in aller Regel. Ein Mieter, der um seine Wohnung fürchtet, wird zum Engpass des gesamten Verkaufs. Fotos der bewohnten Räume erfordern zudem seine Zustimmung – planen Sie das ein, bevor Sie einen Fototermin vereinbaren.
Eigenbedarf ist kein Werkzeug der Verkaufsvorbereitung
Eine Eigenbedarfskündigung setzt einen tatsächlichen, konkreten Eigenbedarf des Vermieters oder eines nahen Angehörigen voraus. Die Absicht, anschließend besser zu verkaufen, trägt sie nicht. Wer trotzdem kündigt, riskiert einen langwierigen Rechtsstreit, Schadensersatzansprüche und einen Verkauf, der genau dadurch blockiert wird.
Besonders zu beachten ist § 577a BGB: Wurde an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert, kann sich ein Erwerber erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Diese Sperrfrist ist für Käufer ein zentraler Punkt und gehört offen kommuniziert.
Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung
Wurden vermietete Wohnräume nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und werden sie an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Ausgenommen ist der Verkauf an einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen des Haushalts.
Die Mitteilung über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung über dieses Vorkaufsrecht zu verbinden; der Mieter übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Wird dieser Schritt übersehen, entstehen Schadensersatzrisiken und der Verkauf kann sich erheblich verzögern. Das Notariat sollte deshalb früh wissen, ob eine Umwandlungskonstellation vorliegt.
Wie sich der Markt bei uns darstellt
Der Markt für vermietete Objekte ist in unserer Region deutlich kleiner als der für selbst genutzte Häuser. Zur Einordnung: Im Schwalm-Eder-Kreis wurden 2025 insgesamt 287 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, im Mittel für 252.898 Euro. Kapitalanleger sind darin eine Minderheit, und sie konzentrieren sich auf Lagen mit verlässlicher Nachvermietung – Kassel und das direkte Umland, Baunatal, Melsungen, Fritzlar und die größeren Kernorte.
In den Dörfern des Kreises ist die Käufergruppe dünner. Dort entscheidet weniger der Faktor als die Frage, ob sich die Wohnung nach einem Auszug realistisch wieder vermieten lässt. Wer ein vermietetes Objekt im ländlichen Raum verkauft, sollte deshalb mit längeren Vermarktungszeiten rechnen und die Zielgruppe gezielt ansprechen, statt breit zu streuen. Für Mehrfamilienhäuser vertieft das der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Abschreibungen wirken auf den Veräußerungsgewinn
Bei vermieteten Objekten ist ein Punkt regelmäßig unterschätzt: Die während der Vermietung geltend gemachten Absetzungen für Abnutzung mindern die fortgeführten Anschaffungskosten – und erhöhen damit einen möglichen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Auch die Eigennutzungsausnahme greift bei einem durchgehend vermieteten Objekt nicht. Lassen Sie die steuerliche Einordnung deshalb vor der Festlegung des Notartermins prüfen, nicht danach. Die Systematik erklärt der Ratgeber Spekulationssteuer und die 10-Jahres-Frist; die verbindliche Berechnung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Immobilie
Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?
Ja, ohne Zustimmung des Mieters. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein, der Vertrag läuft unverändert weiter. Das Mietverhältnis ist damit kein Hindernis, sondern ein Merkmal des Objekts, das Preis und Käufergruppe bestimmt.
Wie viel weniger bringt eine vermietete Immobilie?
Das lässt sich nicht pauschal beziffern. Entscheidend ist das Verhältnis von Ist-Miete zur ortsüblichen Miete, dazu Zustand, Lage und Vertragslaufzeit. Bei marktnaher Miete fällt der Abschlag gering aus, bei einer seit Jahren nicht angepassten Miete deutlich. Eine belastbare Einordnung liefert erst die Bewertung des konkreten Objekts.
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Bei einem berechtigten Interesse wie einem beabsichtigten Verkauf muss er Besichtigungen dulden, aber nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Umfang. Unangekündigte Termine, beliebige Häufigkeit oder Massenbesichtigungen muss er nicht hinnehmen. Für Fotos der bewohnten Räume brauchen Sie seine Zustimmung.
Kann ich vor dem Verkauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nur bei tatsächlichem, konkretem Eigenbedarf für sich oder nahe Angehörige. Eine Kündigung, die allein den besseren Verkauf ermöglichen soll, ist nicht tragfähig und führt regelmäßig zu Rechtsstreit und Verzögerung. Lassen Sie eine geplante Kündigung vorab anwaltlich prüfen.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nach § 577 BGB dann, wenn an den vermieteten Räumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll und an einen Dritten verkauft wird. Ausgenommen ist der Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige. Die Unterrichtung über das Vorkaufsrecht ist mit der Mitteilung über den Kaufvertragsinhalt zu verbinden.
Was passiert mit der Kaution?
Nach § 566a BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein. Kann der Mieter die Kaution bei Mietende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der ursprüngliche Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Übergeben Sie deshalb den Nachweis über Höhe und Anlage der Kaution vollständig und dokumentiert.
Muss ich Steuern auf den Verkauf zahlen?
Das hängt vom Anschaffungszeitpunkt ab. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann ein steuerpflichtiger privater Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG entstehen; die Eigennutzungsausnahme greift bei durchgehender Vermietung nicht. Geltend gemachte Abschreibungen erhöhen den Gewinn. Die Berechnung gehört zur Steuerberatung.
Quellen
- § 566 BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizKauf bricht nicht Miete: Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis.
- § 566a BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizÜbergang der Mietsicherheit auf den Erwerber und fortbestehende Haftung des Vermieters.
- § 577 BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizVorkaufsrecht des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum.
- § 577a BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizKündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Sperrfrist von drei bis zehn Jahren.
- § 23 EinkommensteuergesetzBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizPrivate Veräußerungsgeschäfte, Zehnjahresfrist und Behandlung von Absetzungen für Abnutzung.
- Immobilienmarktbericht 2026Gutachterausschuss für Immobilienwerte, Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze)Vertragsjahr 2025, Fallzahlen und Durchschnittswerte für den Schwalm-Eder-Kreis.
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