Maklerprovision in Hessen: wer zahlt was und wofür

Provision entsteht aus einem Maklervertrag und erfolgreicher Vermittlung

Die Maklerprovision ist die vertraglich vereinbarte Vergütung für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags. Ein Zahlungsanspruch setzt grundsätzlich voraus, dass ein wirksamer Maklervertrag besteht, die Maklerleistung ursächlich war und der beabsichtigte Hauptvertrag zustande kommt. Details können vom Einzelfall abhängen.

Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen Maklerverträge nach § 656a BGB in Textform geschlossen werden. Mündliche Absprachen reichen in diesem Anwendungsbereich nicht. Im Vertrag sollten Auftrag, Vergütung, Umsatzsteuer und das gewählte Modell eindeutig benannt sein.

Verkäuferprovision, Käuferprovision oder Doppelmakler

Beauftragt nur der Verkäufer den Makler und trägt die Vergütung vollständig, spricht man häufig von Innenprovision. Bei einer reinen Käuferbeauftragung zahlt grundsätzlich der Käufer. Daneben kann der Makler für beide Seiten tätig werden, wenn dies rechtlich zulässig und transparent gestaltet ist.

Aus dem Begriff Bestellerprinzip wird beim Immobilienverkauf oft fälschlich abgeleitet, immer müsse der Auftraggeber allein zahlen. Das aus der Wohnungsvermittlung bekannte Bestellerprinzip lässt sich nicht pauschal auf jeden Verkauf übertragen. Für Wohnung und Einfamilienhaus gelten stattdessen besondere Regeln in §§ 656c und 656d BGB.

Wenn beide Seiten beauftragen, muss die Vergütung gleich hoch sein

§ 656c BGB regelt den Fall, dass ein Makler für Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tätig wird. In diesem Modell kann sich der Makler die Vergütung grundsätzlich nur in gleicher Höhe versprechen lassen. Ein Erlass gegenüber einer Seite wirkt sich auch auf die andere aus.

In Hessen ist beim klassischen Verkauf eines Einfamilienhauses eine hälftige Teilung häufig anzutreffen. Ein typisches Praxisbeispiel sind 3,57 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer für den Verkäufer und ebenfalls 3,57 % für den Käufer. Das ist kein gesetzlich vorgeschriebener Einheitssatz: Die konkrete Vergütung wird für das Objekt, den Auftrag und die Vermarktungsstrategie vereinbart.

Die andere Seite darf bei Einfamilienhaus und Wohnung höchstens gleich stark belastet werden

Hat nur eine Partei den Maklervertrag geschlossen, begrenzt § 656d BGB Vereinbarungen, mit denen die andere Partei Maklerkosten übernimmt. Der Auftraggeber muss mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleiben. Der Anspruch gegen die andere Seite wird erst fällig, wenn der Auftraggeber seinen Anteil gezahlt und dies nachgewiesen hat.

Auch diese Regel gilt nicht undifferenziert für jede Immobilie und jede Beteiligtenkonstellation. Objektart und Verbrauchereigenschaft sind zu prüfen. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder Grundstücken können andere Vereinbarungen möglich sein. Deshalb beginnt eine seriöse Antwort immer mit der Frage: Was wird verkauft und wer beauftragt wen?

Mehrfamilienhaus, Grundstück und Gewerbe gesondert behandeln

Die besonderen Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB beziehen sich auf Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Ein reines Mehrfamilienhaus, Baugrundstück oder Gewerbeobjekt fällt nicht automatisch unter dieselben Vorgaben. Deshalb können hier – je nach Auftrag, Objekt und Käufergruppe – eine reine Verkäuferprovision, eine geteilte Vergütung oder auch eine reine Käuferprovision als Außenprovision vereinbart werden.

Für Mehrfamilienhäuser erstellt Bott Immobilien Verkaufseinschätzungen und Vermarktungsstrategien, aber keine förmlichen Verkehrswertgutachten. Gerade bei Kapitalanlagen beeinflussen Ertrag, Mietverhältnisse, Unterlagen, Nachfrage und die geplante Käuferansprache, welches Provisionsmodell zur Vermarktungsstrategie passt. Die konkrete Bruttovergütung und ihre Verteilung werden vor dem Auftrag transparent festgehalten.

Gute Maklerleistung beginnt vor dem Inserat

Zur Vorbereitung gehören Objektaufnahme, Unterlagenprüfung, Werteinschätzung, Preisstrategie und die Klärung der Zielgruppe. Danach folgen Exposé, Fotografie, Portalauswahl, Interessentenkommunikation, Besichtigungen und Rückmeldungen. Je nach Objekt kommen Datenraum, Finanzierungsprüfung und die Koordination fachlicher Fragen hinzu.

In der Verhandlungs- und Abschlussphase werden Angebote strukturiert, Entscheidungsgrundlagen aufbereitet und Informationen für den notariellen Kaufvertragsentwurf zusammengeführt. Nach der Beurkundung bleiben Fälligkeit, Übergabe und Protokoll zu koordinieren. Der konkrete Leistungsumfang gehört vor Auftrag in ein offenes Gespräch.

• realistische Markt- und Preisstrategie
• prüfbare Objektunterlagen und aussagekräftige Präsentation
• qualifizierte Interessentenkommunikation und Besichtigungen
• strukturierte Verhandlung und Notarvorbereitung
• Begleitung bis zur dokumentierten Übergabe

Die Provision wird nicht allein durch das Inserat verdient

Der Provisionsanspruch ist grundsätzlich an den erfolgreichen Abschluss des vermittelten oder nachgewiesenen Hauptvertrags geknüpft. Wann die Rechnung konkret fällig ist und welche Nachweise nötig sind, ergibt sich aus Vertrag und Gesetz. Bei einer Kostenabwälzung nach § 656d BGB gilt zusätzlich die gesetzliche Reihenfolge der Zahlung.

Kaufpreiszahlung, Eigentumsumschreibung und Maklerprovision sind unterschiedliche Vorgänge. Der notarielle Vertrag wird regelmäßig vor Kaufpreisfälligkeit geschlossen. Fragen zu Rücktritt, Unwirksamkeit oder späteren Vertragsänderungen können rechtlich komplex sein und sollten im Streitfall anwaltlich geprüft werden.

Nicht nur Prozente, sondern Nettoergebnis und Leistung prüfen

Ein niedriger Provisionssatz ist nicht automatisch das wirtschaftlich beste Angebot, ebenso wenig garantiert eine höhere Vergütung einen höheren Kaufpreis. Vergleichen Sie Bewertung, Vermarktungsplan, lokale Erfahrung, Erreichbarkeit, Berichtswesen, Vertragslaufzeit und Kündigungsregeln. Entscheidend ist das realistische Nettoergebnis bei vertretbarem Risiko. Welche Leistungen dabei in welcher Reihenfolge anfallen, macht der Ablauf des Hausverkaufs sichtbar.

Fragen Sie, ob Umsatzsteuer im genannten Satz enthalten ist, wer welchen Anteil trägt und wann gezahlt wird. Lassen Sie sich keine allgemeine Ortsüblichkeit als gesetzliche Pflicht darstellen. Für Nordhessen sollte die Strategie außerdem zu Mikrolage und Zielgruppe passen. Unser Marktbericht zeigt, wie unterschiedlich selbst benachbarte Gemeinden sein können.

Diese Punkte sollten schriftlich klar sein

Halten Sie Objekt, Auftraggeber, Tätigkeitsumfang, Vergütung einschließlich Umsatzsteuer, Verteilungsmodell, Laufzeit und wesentliche Pflichten fest. Klären Sie, ob ein qualifizierter Alleinauftrag vorgesehen ist und wie Eigeninteressenten behandelt werden. Lesen Sie den Vertrag vor Unterzeichnung vollständig.

Bott Immobilien bespricht die konkrete Vergütung erst anhand des Objekts und des gewünschten Leistungsumfangs. Eine erste Werteinschätzung hilft zu verstehen, welche Vermarktung sinnvoll ist. Sie erhalten danach ein nachvollziehbares Angebot statt einer pauschalen Zahl ohne Kontext.

Quellen

• § 656a BGB, TextformBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizTextform für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• § 656c BGB, Tätigkeit für beide ParteienBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizGleich hohe Vergütungsverpflichtung bei Tätigkeit für Käufer und Verkäufer im gesetzlichen Anwendungsbereich.
• § 656d BGB, Vereinbarungen über MaklerkostenBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizGrenzen der Kostenübernahme durch die nicht beauftragende Partei.