Immobilienpreise im Schwalm-Eder-Kreis

Was die Kreiszahlen zeigen

Im gesamten Schwalm-Eder-Kreis wurden für das Vertragsjahr 2025 insgesamt 287 Verkäufe in der betrachteten Objektgruppe ausgewertet. Der mittlere Kaufpreis lag bei 252.898 €. Die verkauften Häuser standen im Mittel auf 933 m² großen Grundstücken und verfügten über 166 m² Wohnfläche.

Diese Zahl ist eine Orientierung für den Kreis, kein pauschaler Quadratmeterpreis. Baujahr, Modernisierungsstand, Mikrolage, Grundstück, Wohnfläche und die konkrete Nachfrage nach dem Objekttyp können den erzielbaren Preis deutlich verändern.

Kaufpreise, Grundstücke und Fallzahlen

Der Bericht erfasst alle 27 Städte und Gemeinden des Schwalm-Eder-Kreises. Für 26 nennt er einen mittleren Kaufpreis; für Ottrau unterdrückt er ihn wegen eines einzigen erfassten Verkaufs. Die folgende Tabelle zeigt die 19 Gemeinden, deren Mittelwert auf mindestens fünf Verkäufen beruht. Bei weniger als zehn Fällen kennzeichnen wir die Datenbasis ausdrücklich als klein.

Für Gilserberg, Knüllwald, Morschen, Neuental, Oberaula, Ottrau, Schrecksbach und Schwarzenborn nennen wir keinen Wert. Dort liegen weniger als fünf Verkäufe zugrunde, und ein Mittel aus zwei oder drei Kaufverträgen sagt über das örtliche Preisniveau nichts Belastbares aus. Wie wir im Kreis arbeiten und welche Orte eine eigene Seite haben, steht auf der Übersicht Immobilienmakler für den Schwalm-Eder-Kreis.

* Mittlerer Bodenrichtwert der 2025 verkauften Objekte, kein pauschaler Bodenrichtwert für die gesamte Gemeinde.

Warum die Kaufpreise innerhalb des Kreises so weit auseinanderliegen

Edermünde erreichte mit 339.486 € den höchsten Ortsmittelwert, Malsfeld mit 186.800 € den niedrigsten der veröffentlichten Werte. Unter den zehn Gemeinden mit mindestens zehn erfassten Verkäufen reicht die Spanne von 206.476 € in Borken bis zu denselben 339.486 €. Das bedeutet nicht, dass jedes Haus in Edermünde mehr wert ist als ein vergleichbares Objekt anderswo: Die verkauften Häuser unterscheiden sich von Ort zu Ort in Größe, Baujahr, Zustand und Lage.

Trotzdem ist ein Muster erkennbar: Die Nähe zum Kasseler Markt und gute Pendlerverbindungen können die Zahlungsbereitschaft bestimmter Käufergruppen beeinflussen. Gleichzeitig können größere Wohnflächen oder besonders große Grundstücke einen Ortsmittelwert anheben, auch wenn der lokale Bodenrichtwert niedriger liegt. Nach Norden hin fällt das Bild noch stärker gespreizt aus, wie der Beitrag zu den Immobilienpreisen im Landkreis Kassel zeigt.

Bodenrichtwert und Hauspreis erzählen nicht dieselbe Geschichte

Wabern ist ein gutes Beispiel: Der mittlere Bodenrichtwert der verkauften Objekte lag bei 42 €/m² und damit im unteren Bereich der Tabelle. Gleichzeitig lag der mittlere Kaufpreis bei 311.250 €. Die verkauften Grundstücke waren mit durchschnittlich 1.028 m² vergleichsweise groß.

Der Bodenwert ist nur ein Teil des Immobilienwerts. Gebäudegröße, Zustand, energetische Qualität, Grundriss und erfolgte Modernisierungen können bei bebauten Grundstücken stärker ins Gewicht fallen. Hinzu kommt, dass acht Verkäufe in Wabern nur eine kleine Stichprobe bilden.

Was die Marktdaten für Ihren Verkauf bedeuten

Die amtlichen Daten sind ein sinnvoller Ausgangspunkt, weil sie auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Sie helfen dabei, die Größenordnung eines lokalen Marktes zu verstehen und unrealistische Erwartungen früh zu erkennen.

Für den Angebotspreis braucht es danach den Blick auf Ihr Haus. Besonders relevant sind die konkrete Lage innerhalb der Gemeinde, Wohn- und Nutzfläche, Grundstückszuschnitt, Modernisierungen, energetischer Zustand, mögliche Mängel und die derzeit erreichbare Käufergruppe. Eine persönliche Immobilienbewertung verbindet diese Merkmale mit den passenden Marktdaten. Den vollständigen Ablauf mit Zeiten, Unterlagen und Kosten finden Sie unter Haus verkaufen im Schwalm-Eder-Kreis.

• Ortsmittel als erste Orientierung nutzen, nicht als fertigen Angebotspreis
• Bei kleinen Fallzahlen besonders vorsichtig vergleichen
• Zustand und Investitionsbedarf aus Sicht potenzieller Käufer einordnen
• Preisstrategie und Vermarktung gemeinsam denken

Welche Verkäufe berücksichtigt wurden

Grundlage ist der Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze). Die Tabelle bezieht sich auf das Vertragsjahr 2025 und auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1950 bis 2022.

Die ausgewiesenen Werte sind arithmetische Mittel der erfassten Verkäufe. Sie bilden weder alle Wohnimmobilien noch Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen ab. Die Fallzahl steht deshalb direkt neben jeder Ortsangabe. Unter fünf Fällen veröffentlichen wir keinen Kaufpreismittelwert. Wie aus solchen Marktdaten die Bewertung eines einzelnen Objekts wird, beschreiben die Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV.

Vergangene Kaufverträge und heutige Verkaufsentscheidung

Der Marktbericht 2026 wertet Kaufverträge des Jahres 2025 aus. Zwischen dem Abschluss dieser Verträge und einem Verkauf heute können sich Finanzierungszinsen, Angebot, Nachfrage und die Erwartungen der Käufer verändert haben. Der Jahresmittelwert bleibt deshalb eine nachvollziehbare Rückschau, ist aber keine automatische Preiszusage für den aktuellen Vermarktungszeitpunkt.

Für eine heutige Preisstrategie werden die amtlichen Daten mit aktuellen Konkurrenzangeboten, tatsächlich verfügbaren Vergleichsfällen und den Rückmeldungen der passenden Käufergruppe verbunden. Besonders bei kleinen Ortsstichproben ist dieser Aktualitätsschritt entscheidend. Welche Schritte danach folgen, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs.

Welcher Ortswert zu welchem Haus passt

Auch innerhalb derselben Gemeinde sind nicht alle Verkäufe austauschbar. Ein modernisiertes Haus mit gut nutzbarem Grundriss, kleinerem Pflegeaufwand und ruhiger Lage spricht andere Käufer an als ein größeres Objekt mit erheblichem Investitionsbedarf. Grundstücksfläche allein erklärt diesen Unterschied nicht.

Für Eigentümer lohnt sich deshalb eine Merkmalliste: Baujahr, Wohnfläche, Grundstück, Modernisierungen, energetischer Zustand, Nebengebäude, Rechte und konkrete Mikrolage. Erst danach zeigt sich, welche Datensätze den Wert stützen und wo Zu- oder Abschläge sachlich begründet sind. Wie aus dieser Merkmalliste eine belastbare Zahl wird, beschreibt der Ratgeber Was ist mein Haus wert?.

Quellen

• Immobilienmarktbericht 2026Gutachterausschuss für Immobilienwerte, Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze)Tabelle 10.2, Durchschnittliche Kaufpreise bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Seiten 73 bis 74, Vertragsjahr 2025