Haus verkaufen und wohnen bleiben: die Modelle im Realitätscheck

Definieren Sie zuerst, welches Problem gelöst werden soll

Benötigen Sie einmalig Kapital, möchten Sie monatliche Einnahmen erhöhen oder vor allem die Verantwortung für Instandhaltung abgeben? Soll das Wohnrecht lebenslang gelten oder nur einige Jahre? Möchten Sie Räume vermieten dürfen? Ohne klare Ziele lässt sich kein Angebot vergleichen.

Erstellen Sie außerdem einen Liquiditätsbedarf und einen Wohnplan für Krankheit, Pflege oder freiwilligen Auszug. Ein lebenslanges Recht kann wertvoll sein, wenn Sie lange bleiben. Wird das Haus nach kurzer Zeit verlassen, hängt viel davon ab, ob das Recht vermietet, abgefunden oder gelöscht werden kann. Diese Szenarien gehören vor Vertragsabschluss auf den Tisch.

Verkauf mit dinglichem Wohnungsrecht

§ 1093 BGB beschreibt das dingliche Wohnungsrecht als Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Das Recht kann im Grundbuch gesichert werden. Umfang, betroffene Räume, Mitbenutzung von Garten oder Garage und Kostentragung müssen im Vertrag präzise geregelt sein.

Das Wohnungsrecht mindert den Wert für den Käufer, weil er das Objekt nicht frei nutzen oder vermieten kann. Die Auszahlung liegt daher regelmäßig unter dem unbelasteten Marktwert. Zu prüfen sind Rang im Grundbuch, Löschung, Ersatz bei Zerstörung, Umzug ins Pflegeheim und die Frage, wer größere Reparaturen trägt.

Nießbrauch ermöglicht regelmäßig auch Vermietung und Erträge

Nach § 1030 BGB kann eine Sache so belastet werden, dass der Berechtigte die Nutzungen ziehen darf. Bei einer Immobilie umfasst das typischerweise nicht nur das eigene Wohnen, sondern auch Vermietung und Mieteinnahmen. Damit ist Nießbrauch wirtschaftlich umfassender als ein reines Wohnungsrecht.

Auch der Nießbrauch reduziert den unbelasteten Immobilienwert. Für seine Bewertung spielen Jahreswert, Laufzeit beziehungsweise statistische Lebenserwartung und weitere Annahmen eine Rolle. Vertraglich sind gewöhnliche und außergewöhnliche Lasten, Versicherung, Modernisierung und steuerliche Pflichten zu klären. Eine individuelle notarielle und steuerliche Beratung ist unverzichtbar.

Voll verkaufen und anschließend zurückmieten

Bei der Rückmietung wird der Käufer vollständiger Eigentümer und schließt mit dem Verkäufer einen Mietvertrag. Der Verkäufer erhält grundsätzlich einen höheren Kaufpreis als bei einem lebenslangen dinglichen Nutzungsrecht, muss dafür aber dauerhaft Miete zahlen. Mietanpassung, Kündigungsschutz, Laufzeit und Instandhaltung entscheiden über die Sicherheit.

Ein normaler Mietvertrag bietet nicht automatisch dieselbe Position wie ein ranggesichertes Wohnrecht. Verkauft der neue Eigentümer später weiter, gilt zwar grundsätzlich Kauf bricht nicht Miete, dennoch bleiben Vertragsdetails und gesetzliche Kündigungsmöglichkeiten relevant. Rechnen Sie Miete, Nebenkosten und mögliche Erhöhungen über realistische Zeiträume.

Leibrente tauscht einen Teil des Kaufpreises gegen laufende Zahlungen

Bei einer Immobilienleibrente wird die Gegenleistung ganz oder teilweise als wiederkehrende Zahlung gestaltet, häufig verbunden mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Die Attraktivität hängt von Einmalzahlung, Rentenhöhe, Laufzeit, Wertsicherung, Absicherung und Bonität des Zahlungsverpflichteten ab.

Eine hohe Monatsrate allein sagt wenig aus. Entscheidend ist, welche Gesamtleistung in verschiedenen Lebensdauerszenarien entsteht und wie Zahlungen abgesichert sind. Auch steuerliche Behandlung und Folgen eines vorzeitigen Auszugs gehören in die Beratung. Angebote sind ohne identische Annahmen kaum vergleichbar.

Beim Teilverkauf bleiben laufende Entgelte und ein späterer Gesamtverkauf

Beim Teilverkauf erwirbt ein Anbieter einen Miteigentumsanteil, während der bisherige Eigentümer das Haus weiter nutzt und dafür ein Nutzungsentgelt zahlt. Später folgt meist der Verkauf der gesamten Immobilie. Die Verträge enthalten zusätzliche Entgelte, Mindestverkaufserlöse und Regelungen zur Instandhaltung – lesen Sie diese Punkte vor der Unterschrift genau.

Der sofort ausgezahlte Anteil ist daher nicht die einzige Kostenposition. Rechnen Sie Nutzungsentgelt, mögliche Anpassungen, Verkaufsentgelte und die Verteilung eines späteren Erlöses. Prüfen Sie auch, wer über Modernisierungen entscheidet und was passiert, wenn Zahlungen nicht mehr geleistet werden können. Eine unabhängige Rechts- und Finanzprüfung ist besonders wichtig.

Vom unbelasteten Marktwert zum Auszahlungsbetrag

Zuerst wird der Marktwert ohne Nutzungsrecht ermittelt. Danach wird bewertet, welchen wirtschaftlichen Nachteil das vorbehaltene Recht für den Käufer hat. Alter allein bestimmt den Abschlag nicht. Umfang, Laufzeit, Vermietbarkeit, Kostenverteilung, Rang und die Verkäuflichkeit des belasteten Objekts wirken zusammen.

Eine Wertermittlung sollte diese Ebenen trennen. Im Schwalm-Eder-Kreis lag der mittlere Kaufpreis freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 bei 252.898 Euro, doch Lage und Objektmerkmale führen zu erheblichen Abweichungen. Der regionale Marktbericht ist nur der Ausgangspunkt.

Vergleichen Sie mindestens vier Zahlen und drei Risiken

Notieren Sie unbelasteten Marktwert, sofortige Nettoauszahlung, erwartete laufende Zahlungen und Erlös bei einem späteren Ausstieg. Rechnen Sie mehrere Zeiträume. Daneben stehen das Insolvenz- oder Bonitätsrisiko des Vertragspartners, die rechtliche Sicherheit des Nutzungsrechts und das Risiko unerwarteter Instandhaltung.

Lassen Sie Vertragsentwürfe vor der Beurkundung unabhängig prüfen. Der Notar gestaltet und erläutert den Vertrag neutral, vertritt aber nicht einseitig Ihre wirtschaftlichen Interessen. Steuerberatung klärt mögliche Folgen. Angehörige oder Vertrauenspersonen sollten die Entscheidung kennen, besonders wenn das Modell den späteren Nachlass verändert.

Manchmal ist der normale Verkauf mit kleinerem neuen Zuhause die klarere Lösung

Ein klassischer Verkauf zum unbelasteten Marktwert und ein anschließender Umzug schaffen mehr Liquidität, weniger Gebäudeverantwortung und klare Eigentumsverhältnisse. Dagegen stehen Umzug, emotionale Belastung und die Kosten einer neuen Wohnlösung. Auch eine normale Vermietung mit eigenem Umzug bleibt eine Alternative, die zu selten durchgerechnet wird.

Bott Immobilien kann den Verkauf Ihrer Immobilie, den regional erzielbaren Preis und die praktische Vermarktung einschätzen. Die Auswahl eines Verrentungs-, Nutzungs- oder Teilverkaufsmodells bleibt eine rechtliche und finanzielle Entscheidung, die mit unabhängigen Fachleuten geprüft werden sollte. Wie ein solcher Verkauf Schritt für Schritt abläuft, steht im Ablauf des Hausverkaufs.

Quellen

• § 1030 BGB, gesetzlicher Inhalt des NießbrauchsBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizGrundregel zum Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen.
• § 1093 BGB, WohnungsrechtBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizDingliches Recht zur Nutzung eines Gebäudes oder Gebäudeteils als Wohnung.
• EigentumsübergangNotar.de, Medienverbund der NotarkammernRolle des Notariats und Grundbuchvollzug beim Immobilienkauf.