Haus verkaufen trotz laufender Finanzierung

Darlehen und Grundschuld sind zwei verschiedene Dinge

Der Darlehensvertrag regelt Ihre Schuld gegenüber der Bank. Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Sicherungsrecht. Selbst wenn ein Kredit teilweise oder vollständig getilgt wurde, verschwindet die Grundschuld nicht automatisch. Beim Verkauf muss geklärt werden, welche Belastungen der Käufer übernimmt und welche gelöscht werden.

In einem üblichen Verkauf soll das Objekt lastenfrei übergehen, soweit im Kaufvertrag nichts anderes vereinbart wird. Das Notariat fordert dafür Löschungsunterlagen bei der Bank an. Diese gibt sie regelmäßig nur unter Auflagen heraus, etwa wenn ein bestimmter Teil des Kaufpreises direkt an sie fließt. Der übrige Kaufpreis wird anschließend an den Verkäufer gezahlt.

Restschuld aus dem Kaufpreis ablösen

Der häufigste Weg ist die vollständige Ablösung des Darlehens aus dem Kaufpreis. Vor der Vermarktung sollten Sie eine aktuelle Restschuld und eine unverbindliche Ablöseberechnung anfordern. Für die notarielle Abwicklung stellt die Bank später einen stichtagsbezogenen Betrag und die Bedingungen für die Löschung bereit.

Liegt der Nettoverkaufserlös nach Kosten oberhalb der Restschuld, verbleibt der Überschuss bei Ihnen. Reicht der Kaufpreis nicht, muss die Differenz anderweitig gedeckt und mit der Bank abgestimmt werden. Deshalb gehört die Finanzierung neben der realistischen Wertermittlung zu den ersten Prüfungen.

Vorfälligkeitsentschädigung prüfen, nicht pauschal annehmen

Bei einem fest verzinsten Darlehen kann die vorzeitige Rückzahlung einen wirtschaftlichen Schaden der Bank auslösen. § 490 BGB nennt ausdrücklich den Bedarf an einer anderweitigen Verwertung des beliehenen Grundstücks als mögliches berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Kündigung, verbindet dies aber grundsätzlich mit Ersatz des entstehenden Schadens. Bei Verbraucherdarlehen setzt § 502 BGB zusätzliche Grenzen und Ausnahmen.

Ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, hängt unter anderem von Vertrag, Zinsbindung, Restlaufzeit, Zahlungsplan und gesetzlichen Kündigungsrechten ab. Verlassen Sie sich nicht auf eine Überschlagsrechnung. Fordern Sie eine schriftliche Berechnung an und lassen Sie diese bei Zweifeln fachlich prüfen.

Die häufig genannte Grenze von einem Prozent gilt nach § 502 Absatz 3 BGB für Allgemein-Verbraucherdarlehen, nicht pauschal für grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Gerade bei einer Immobilienfinanzierung darf deshalb nicht mit dieser Faustformel gerechnet werden. Prüfen Sie stattdessen Vertrag, Kündigungsrecht und konkrete Bankberechnung.

Darlehen auf eine neue Immobilie übertragen

Wenn Sie zeitnah eine andere Immobilie kaufen, kommt manchmal ein Pfandtausch oder Sicherheitentausch infrage. Das bestehende Darlehen läuft dann weiter, während die Bank eine neue geeignete Sicherheit erhält. Einen Anspruch darauf gibt es regelmäßig nicht. Die Bank prüft Wert, Rang, Finanzierung und zeitliche Abstimmung neu.

Dieser Weg kann interessant sein, wenn der bestehende Zinssatz günstig ist. Praktisch müssen Verkauf, neuer Kauf und Grundbuchabwicklung eng koordiniert werden. Zwischenfinanzierung, zusätzliche Sicherheiten oder ein zeitlicher Puffer können notwendig werden. Besprechen Sie das Modell mit der Bank, bevor Kauf- oder Verkaufstermine verbindlich festgelegt werden.

Kreditübernahme durch den Käufer bleibt eine Ausnahme

Theoretisch kann ein Käufer in eine bestehende Finanzierung eintreten. Dazu müssen Verkäufer, Käufer und Bank zustimmen. Das Kreditinstitut prüft die Bonität des Käufers und entscheidet, ob es den Schuldnerwechsel akzeptiert. Der Käufer muss zudem Konditionen und Restlaufzeit übernehmen wollen.

In der Praxis ist das seltener als die Ablösung, weil Kaufpreis, Eigenkapital und Finanzierungswünsche genau passen müssen. Eine im Grundbuch bleibende Grundschuld bedeutet außerdem nicht automatisch, dass der Käufer auch die persönliche Darlehensschuld übernimmt. Beide Ebenen müssen vertraglich eindeutig geregelt sein.

So rechnen Sie vor dem Verkaufsstart

Stellen Sie dem realistischen Kaufpreis die Restschuld zum geplanten Übergabetermin, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Verkaufskosten gegenüber. Berücksichtigen Sie außerdem, dass Kaufpreisfälligkeit und Übergabe nicht unmittelbar am Tag der Beurkundung stattfinden. Der genaue Zeitplan hängt von Vormerkung, Löschungsunterlagen und weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen ab.

Für den Schwalm-Eder-Kreis lag der amtliche mittlere Kaufpreis freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser im Vertragsjahr 2025 bei 252.898 Euro aus 287 Fällen. Dieser Wert ist keine Prognose für Ihr Haus, zeigt aber, warum eine individuelle Preisspanne nötig ist. Details finden Sie im regionalen Marktbericht.

Diese Fragen gehören ins Bankgespräch

Bitten Sie um Restschuld, Ende der Sollzinsbindung, mögliche Kündigungstermine, Ablösebetrag und Voraussetzungen für die Pfandfreigabe. Fragen Sie auch nach Pfandtausch, falls eine Ersatzimmobilie geplant ist. Alle Zahlen brauchen einen Bezugsstichtag, weil Zinsen und Tilgungen weiterlaufen.

Teilen Sie der Bank noch keinen verbindlichen Übergabetermin mit, bevor der Verkaufsablauf steht. Umgekehrt sollte die Finanzierung nicht erst nach Annahme eines Kaufangebots geprüft werden. Eine klare Ausgangslage stärkt Ihre Verhandlungsfähigkeit und verhindert, dass ein rechnerisch guter Kaufpreis Ihre Verpflichtungen nicht deckt.

• Restschuld und Ablösebetrag zum Zieltermin
• Ende der Zinsbindung und gesetzliche Kündigungsrechte
• mögliche Vorfälligkeitsentschädigung
• Bedingungen für Löschung oder Pfandtausch
• Bearbeitungszeit für Löschungsunterlagen

Wie Notariat und Bank die Zahlung koordinieren

Nach der Beurkundung holt das Notariat notwendige Erklärungen ein und sorgt für die Eigentumsübertragungsvormerkung. Sobald die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Bei einer abzulösenden Finanzierung wird der geschuldete Teil typischerweise direkt an die Bank gezahlt.

Erst wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt und die Zahlung nachgewiesen sind, wird die Eigentumsumschreibung weiterbetrieben. Der genaue Vertragstext und die rechtliche Gestaltung gehören in die Hände des Notariats. Wir sorgen im Verkaufsprozess dafür, dass Objektunterlagen, Bankkontakt und Terminplanung früh zusammenpassen.

Was Eigentümer vermeiden sollten

Problematisch sind ein Angebotspreis ohne belastbare Bewertung, eine nur geschätzte Restschuld und die Annahme, eine eingetragene Grundschuld zeige den aktuell offenen Kredit. Ebenso riskant ist es, einen Ersatzkauf fest zu vereinbaren, bevor Bank und Verkaufszeitplan geklärt sind.

Starten Sie mit Zahlen und Dokumenten. Eine erste Einschätzung Ihres Hauses, die schriftliche Bankauskunft und eine vollständige Unterlagenakte schaffen die Basis. Danach kann eine Vermarktungsstrategie entwickelt werden, die nicht nur den Preis, sondern auch Ihren zeitlichen und finanziellen Rahmen berücksichtigt. Wie sich Bankgespräch, Notartermin und Übergabe zeitlich einfügen, zeigt der Ablauf des Hausverkaufs.

Quellen

• § 489 BGB, ordentliches KündigungsrechtBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizKündigungsrechte des Darlehensnehmers, unter anderem nach zehn Jahren unter gesetzlichen Voraussetzungen.
• § 490 BGB, außerordentliches KündigungsrechtBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizBerechtigtes Interesse und möglicher Ersatz des Vorfälligkeitsschadens.
• § 502 BGB, VorfälligkeitsentschädigungBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizVoraussetzungen und Grenzen bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen.
• Immobilienkauf nicht ohne Notarin oder NotarNotar.de, Medienverbund der NotarkammernAblösung eingetragener Sicherheiten und Ablauf nach der Beurkundung.