Eigentumswohnung verkaufen: was bei einer WEG anders läuft
Beim Wohnungsverkauf kauft der Erwerber zwei Dinge: Ihre Wohnung und einen Anteil an einer Gemeinschaft. Beschlüsse, Rücklage und Hausgeld entscheiden deshalb oft stärker über den Preis als der Grundriss.
Eine Eigentumswohnung zu verkaufen wirkt zunächst einfacher als ein Haus: weniger Fläche, kein Garten, kein Dach in eigener Verantwortung. Tatsächlich ist der Verkauf oft aufwendiger vorzubereiten, weil ein Teil der entscheidenden Unterlagen nicht bei Ihnen liegt, sondern bei der Verwaltung – und weil der Käufer nicht nur Ihre Wohnung prüft, sondern die wirtschaftliche Lage der gesamten Gemeinschaft.
Dieser Ratgeber zeigt, was Sie vor dem Inserat beschaffen sollten, welche Punkte Käufer und finanzierende Banken tatsächlich lesen und wo die typischen Verzögerungen entstehen. Er ist eine praktische Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Sie verkaufen Sondereigentum plus einen Miteigentumsanteil
Rechtlich besteht Wohnungseigentum aus zwei Teilen: dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Was genau zu welchem Teil gehört, legt die Teilungserklärung fest. Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Leitungen bis zum Abzweig und meist auch die Fenster gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum – selbst dann, wenn sie nur Ihre Wohnung betreffen.
Für den Verkauf hat das eine unmittelbare Folge: Ein Käufer, der eine sanierte Wohnung in einem Haus mit ungedämmter Fassade und anstehender Dachsanierung sieht, rechnet die kommenden Gemeinschaftskosten in seinen Preis ein. Ihre eigene Modernisierung wirkt also nur begrenzt, wenn das Gebäude drumherum Aufgaben vor sich herschiebt. Wie wir Verkäufe insgesamt aufsetzen, steht auf der Seite Immobilie verkaufen.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das Basisdokument. Sie zeigt, welche Räume zur Wohnung gehören, wie hoch Ihr Miteigentumsanteil ist und welche Sondernutzungsrechte bestehen – etwa an einem Stellplatz, einem Kellerraum, einem Gartenanteil oder einer Terrasse.
Die häufigste böse Überraschung: Ein Raum wird seit Jahren als Wohnraum genutzt, ist im Aufteilungsplan aber als Keller oder Speicher ausgewiesen. Dann stimmen Wohnfläche im Exposé und Rechtslage nicht überein. Prüfen Sie das vor dem Inserat, nicht in der Verhandlung. Die Gemeinschaftsordnung regelt zusätzlich Stimmrecht, Kostenverteilung und mögliche Nutzungsbeschränkungen, etwa für eine gewerbliche Nutzung oder Tierhaltung.
Protokolle der Eigentümerversammlungen: hier steht die Zukunft
Käufer und Banken verlangen regelmäßig die Protokolle der letzten drei Jahre. Sie sind die aussagekräftigste Unterlage überhaupt, weil dort steht, was beschlossen, vertagt oder abgelehnt wurde. Ein wiederholt vertagter Beschluss zur Dachsanierung ist für einen aufmerksamen Käufer ein Preisargument, ein bereits beschlossenes und finanziertes Vorhaben dagegen ein Pluspunkt.
Lesen Sie die Protokolle vor dem Verkauf selbst durch. Sie sollten wissen, was darin steht, bevor ein Interessent Sie damit konfrontiert. Auch laufende Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft, Beschlüsse zu baulichen Veränderungen und Auseinandersetzungen mit der Verwaltung gehören dazu.
Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Nach § 28 WEG stellt die Verwaltung für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf und nach Ablauf des Jahres eine Jahresabrechnung. Beides gehört in die Verkaufsunterlagen, dazu der Vermögensbericht nach § 28 Absatz 4 WEG, der den Stand der Rücklagen ausweist.
Wichtig für die Käuferkommunikation: Das monatliche Hausgeld ist nicht mit den Nebenkosten einer Mietwohnung vergleichbar. Es enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung. Ein Hausgeld von 320 Euro, von dem 90 Euro in die Rücklage fließen, ist wirtschaftlich etwas völlig anderes als ein Hausgeld von 320 Euro ohne jede Rücklagenbildung – der zweite Fall bedeutet, dass jede Reparatur über eine Sonderumlage kommt.
Erhaltungsrücklage und Sonderumlagen
§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG zählt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage ausdrücklich zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Eine gut gefüllte Rücklage ist damit kein Zufall, sondern ein Zeichen funktionierender Verwaltung – und sie ist ein Verkaufsargument, das sich beziffern lässt.
Umgekehrt gilt: Eine bereits beschlossene Sonderumlage muss offengelegt werden. Wer sie verschweigt und der Käufer erfährt es nach der Beurkundung, hat ein Problem, das über eine unangenehme Diskussion hinausgeht. Klären Sie außerdem im Kaufvertrag ausdrücklich, wer eine beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage trägt – diese Frage sorgt regelmäßig für Streit und gehört vor den Notartermin.
Die vermietete Eigentumswohnung
Ist die Wohnung vermietet, tritt der Käufer nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein – „Kauf bricht nicht Miete". Der Mietvertrag geht unverändert über, ebenso die Kaution nach § 566a BGB. Das verändert die Käufergruppe: Selbstnutzer scheiden weitgehend aus, Kapitalanleger rechnen über den Ertrag.
Zwei Vorschriften sind hier besonders wichtig. Wurde das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, über das er zusammen mit dem Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten ist. Und nach § 577a BGB kann sich ein Erwerber in diesem Umwandlungsfall erst nach drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Mehr dazu im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.
Die Verwaltung früh einbinden
Ein erheblicher Teil der Unterlagen liegt nicht bei Ihnen. Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht und die Bestätigung über rückständiges Hausgeld kommen von der Verwaltung – und Verwaltungen arbeiten Anfragen selten am selben Tag ab. Planen Sie hier 4 bis 6 Wochen ein und stellen Sie die Anfrage, bevor Sie inserieren.
Prüfen Sie zusätzlich, ob die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält, also die Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf verlangt. Das ist keine Seltenheit und keine Hürde, wenn man früh davon weiß – aber ein echter Zeitverlust, wenn es erst beim Notar auffällt. Die übrigen Dokumente führt die Unterlagen-Checkliste auf.
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Vermögensbericht
- Nachweis über Höhe und Stand der Erhaltungsrücklage
- Bestätigung über offene oder beschlossene Sonderumlagen
- Energieausweis für das Gesamtgebäude
- bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis
Der Energieausweis kommt für das ganze Gebäude
Für Wohnungen wird der Energieausweis regelmäßig für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Einheit. Die Beschaffung läuft deshalb über die Verwaltung. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige bereits ein Ausweis vor, verlangt § 87 GModG in der Immobilienanzeige fünf Pflichtangaben: Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse.
Übernehmen Sie die Werte unverändert aus dem Dokument und rechnen Sie nichts um. Was sonst noch zum Energieausweis zu beachten ist, steht im Ratgeber zum Energieausweis.
Bei Wohnungen führt meist der Vergleichswert
Anders als beim freistehenden Einfamilienhaus liegen bei Eigentumswohnungen in der Regel genügend vergleichbare Verkäufe vor. Deshalb führt hier meist das Vergleichswertverfahren, sofern die Datenlage es hergibt. Die Verfahren im Einzelnen erklärt der Ratgeber Wie ein Immobilienwert wirklich ermittelt wird.
In Nordhessen ist der Wohnungsmarkt allerdings deutlich kleiner als der Häusermarkt und konzentriert sich auf Kassel, Baunatal, Melsungen und die größeren Kernorte. In den Dörfern des Schwalm-Eder-Kreises gibt es oft nur eine Handvoll vergleichbarer Verkäufe pro Jahr – dann werden Zu- und Abschläge größer und die Vermarktungsstrategie wichtiger als die reine Rechnung. Eine Wertermittlung mit Ortstermin ordnet Wohnung, Gemeinschaft und Lage zusammen ein.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Eigentumswohnung
Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich zum Hausverkauf?
Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Vermögensbericht, Nachweis zur Erhaltungsrücklage und eine Bestätigung über offene oder beschlossene Sonderumlagen. Der größte Teil davon kommt von der Verwaltung.
Muss ich eine beschlossene Sonderumlage offenlegen?
Ja. Eine beschlossene Sonderumlage ist ein wertrelevanter Umstand, nach dem Käufer regelmäßig fragen. Wird sie arglistig verschwiegen, hilft nach § 444 BGB auch ein vereinbarter Haftungsausschluss nicht. Regeln Sie im Kaufvertrag außerdem ausdrücklich, wer eine beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage trägt.
Braucht der Verkauf die Zustimmung der Verwaltung?
Nur wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung vorsieht. Das kommt durchaus vor. Prüfen Sie es vor der Vermarktung, denn die Zustimmung muss dem Notariat zum Vollzug vorliegen und kann den Zeitplan verschieben, wenn sie erst spät angefragt wird.
Was passiert mit einem Mieter in der Wohnung?
Der Käufer tritt nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, die Kaution geht nach § 566a BGB mit über. Wurde das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet, hat dieser nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, und der Erwerber kann sich nach § 577a BGB erst nach drei Jahren auf Eigenbedarf berufen – in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahre.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG spricht von einer angemessenen Rücklage, ohne einen Betrag festzulegen. Angemessen richtet sich nach Baujahr, Zustand und anstehenden Maßnahmen des Gebäudes. Für den Verkauf zählt weniger ein Zielwert als die Nachvollziehbarkeit: Stand der Rücklage, geplante Vorhaben und die Frage, ob beides zueinander passt.
Bekomme ich einen eigenen Energieausweis für meine Wohnung?
In der Regel nicht. Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt und über die Verwaltung beschafft. Für die Immobilienanzeige gelten die fünf Pflichtangaben nach § 87 GModG, sofern zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein Ausweis vorliegt.
Quellen
- § 19 WohnungseigentumsgesetzBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizOrdnungsmäßige Verwaltung, darunter die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
- § 28 WohnungseigentumsgesetzBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizWirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
- § 566 BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizKauf bricht nicht Miete: Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis.
- § 577 BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizVorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum.
- § 577a BGBBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizKündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung, Sperrfrist von drei bis zehn Jahren.
- § 87 GModGBundesministerium der Justiz und Bundesamt für JustizPflichtangaben in einer Immobilienanzeige.
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