Denny BottInhaber · DEKRA- und IHK-zertifiziert
Wir sitzen in Felsberg, mitten im Kreis. Diese Seite geht durch, was ein Verkauf hier tatsächlich bedeutet: was Ihr Haus wert ist, welche Papiere Sie brauchen, wie lange es dauert und was am Ende von der Summe übrig bleibt.
DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
Im Vertragsjahr 2025 wechselten im Kreis 287 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser den Eigentümer, zu einem mittleren Kaufpreis von 252.898 Euro. Das Durchschnittsgrundstück maß 933 Quadratmeter, die Durchschnittswohnfläche 166 Quadratmeter. Erhoben hat das der Gutachterausschuss für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze), auf Basis aller beurkundeten Kaufverträge.
Nur: Diesen Durchschnitt zahlt niemand. Er entsteht aus 27 sehr unterschiedlichen Gemeinden. In Fritzlar lag der Ortsmittelwert bei 331.833 Euro, in Edermünde bei 339.486 Euro, in Borken bei 206.476 Euro und in Malsfeld bei 186.800 Euro. Zwischen dem höchsten und dem niedrigsten veröffentlichten Wert liegen 152.686 Euro, bei Objekten derselben Kategorie. Die Werte aller Gemeinden stehen auf unserer Kreisseite für den Schwalm-Eder-Kreis.
Innerhalb einer Gemeinde geht es genauso weiter. Ein saniertes Haus an einer ruhigen Straße und ein gleich großes mit Ölheizung und Renovierungsstau zwei Ecken weiter sind zwei verschiedene Angebote für zwei verschiedene Käufergruppen. Deshalb steht am Anfang eines Verkaufs keine Zahl aus dem Internet, sondern ein Ortstermin. Wie eine Bewertung methodisch entsteht, beschreiben die Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV.
Quelle: Immobilienmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Immobilienwerte beim Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze), Tabelle 10.2, ausgewertete Kaufverträge des Jahres 2025, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser der Baujahre 1950 bis 2022.
Ohne belastbare Zahl verhandeln Sie gegen die Erwartung des Käufers statt gegen den Markt. Mit der Kompetenz eines DEKRA‑zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung ermitteln wir den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie, fundiert, neutral und nach normierten Verfahren.
Zertifizierte Kompetenz
DEKRA D1 Plus Standard EFH/ZFH
Was Eigentümerinnen und Eigentümer aus dem Schwalm-Eder-Kreis über die Zusammenarbeit sagen.
„100% Zufriedenheit! In einer sehr komplizierten Zeit hat Herr Bott das Beste aus meiner Immobilie rausgeholt. Vom schnellen Termin über verständliche Erklärungen und moderne digitale Vermarktung bis zur zuverlässigen Erreichbarkeit, dem Notartermin und der geglückten Hausübergabe. Absolute Empfehlung für jeden!“
„Denny war von Anfang an äußerst professionell, freundlich und kompetent. Er hat den gesamten Verkaufsprozess effizient und transparent gestaltet, war immer erreichbar und hat sich um alle Details gekümmert. Er hat den Verkauf unseres Hauses zu einer stressfreien und erfolgreichen Erfahrung gemacht.“
„Ich kann Bott-Immobilien uneingeschränkt weiterempfehlen! Herr Bott ist äußerst kommunikativ und zuverlässig - der Kontakt war jederzeit freundlich, schnell und transparent. Alle Informationen wurden sofort weitergeleitet, und auf Fragen gab es immer eine kompetente Antwort. Besonders hervorheben möchte ich die tollen Fotos und den 3D-Rundgang, die einen sehr realistischen Eindruck der Immobilie vermittelten. Insgesamt ein sehr professioneller und angenehmer Ablauf - so sollte Immobilienvermittlung immer sein! Vielen Dank.“
„Dank der guten Beratung und Präsentation unseres Hauses konnten wir sogar mit einem höheren Verkaufspreis abschließen, als ursprünglich erwartet. Herr Bott war für uns immer erreichbar und hat schnell und zuverlässig unsere Fragen beantwortet und unsere Interessen sehr gut vertreten. Wir können und werden ihn auf jeden Fall uneingeschränkt weiterempfehlen.“
„Wir waren mit der Arbeit des Maklers rundum zufrieden. Vom ersten Gespräch bis zum Verkauf lief alles professionell, zuverlässig und sehr freundlich ab. Besonders begeistert hat uns, dass unser Haus sogar zu einem höheren Preis verkauft wurde, als wir ursprünglich erwartet hatten. Man hat gemerkt, dass hier mit viel Erfahrung, Engagement und Ehrlichkeit gearbeitet wird. Wir würden das Familienunternehmen jederzeit weiterempfehlen und bedanken uns herzlich für die tolle Unterstützung!“
„Sehr gute Betreuung und Beratung über den Verkauf hinaus. Kann ich nur weiterempfehlen.“
„Bott Immobilien hat uns sehr kompetent und fachlich fundiert beim Verkauf unseres Hauses beraten und begleitet. Von der realistischen Wertermittlung über das aussagekräftige Exposé einschließlich digitalem Rundgang bis zur Terminabstimmung und Auswahl der Interessenten wurden uns alle Informationen zeitnah übermittelt und immer eine persönliche Rückmeldung zu den jeweiligen Schritten gegeben. Die Zusammenarbeit war erfolgreich und wir können Bott Immobilien wärmstens empfehlen.“
Die Abfolge ist immer dieselbe. Interessant ist, wo im Kreis die Zeit tatsächlich verloren geht und an welchen Stellen Sie sie zurückholen können.
Ortstermin bei Ihnen, Aufnahme von Zustand, Grundriss, Ausstattung und Lage, dann der Abgleich mit den amtlichen Kaufpreisen Ihrer Gemeinde und den aktuellen Wettbewerbsangeboten. Sie bekommen eine Spanne mit Begründung, keine Wunschzahl.
Hier entscheidet sich das Tempo. Das Grundbuch führt das zuständige Amtsgericht, Flurkarte und Liegenschaftsdaten kommen vom Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze), die Bauakte liegt bei Stadt oder Gemeinde. Wer alle Stellen gleichzeitig anschreibt statt der Reihe nach, ist in zwei bis drei Wochen fertig. Auf Wunsch übernehmen wir das komplett.
Aufbereitung, Fotos, bemaßte Grundrisse, 3D-Rundgang und Drohnenaufnahmen, dann Exposé und Portale. In Melsungen, Fritzlar und Gudensberg kommt viel Nachfrage aus dem Kasseler Raum. Weiter südlich, um Homberg und Borken, kaufen überwiegend Menschen aus der Region, was Ansprache und Portalauswahl verändert.
Wir zeigen einzeln, nicht in der Gruppe, und prüfen danach, ob die Finanzierung wirklich steht. Eine schriftliche Bestätigung der Bank trennt den Käufer vom Interessenten. Wer diesen Schritt überspringt, riskiert einen geplatzten Notartermin und beginnt zwei Monate später von vorn.
Der Notar setzt den Entwurf auf, beide Seiten prüfen ihn. Ist der Käufer Verbraucher, müssen zwischen Entwurf und Beurkundung zwei Wochen liegen. Den Notar wählen Sie; üblich ist ein Notariat in der Nähe der Immobilie.
Der Notar trägt die Auflassungsvormerkung ein und prüft, ob alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Erst danach fließt das Geld. Übergeben wird mit Protokoll und Zählerständen, zuletzt folgt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
In Summe sollten Sie mit vier bis acht Monaten rechnen, vom ersten Gespräch bis zum Geldeingang. Schneller geht es, wenn alles zusammenpasst: Unser bisher zügigster Verkauf stand nach einer Woche online, nach der zweiten war der Käufer gefunden, und nach vier Wochen war der Kaufpreis auf dem Konto. Das ist die Ausnahme und setzt vollständige Unterlagen und einen von Anfang an stimmigen Preis voraus. Alle Zwischenschritte im Detail stehen im Ablauf eines Hausverkaufs.
Die linke Spalte verlangen wir bei jedem Objekt. Sie ist die Grundlage für Bewertung, Exposé und die Finanzierungsprüfung des Käufers. Was hier fehlt, kostet später Wochen.
Woher Sie welches Papier bekommen und was es kostet, steht in der Unterlagen-Checkliste. Sie müssen nichts davon allein zusammentragen: Wir sichten, was da ist, benennen die Lücken und beschaffen den Rest.
Die Aufmerksamkeit für ein neues Inserat ist in den ersten vier Wochen am größten und kommt danach nicht zurück. Wer zu hoch startet, verbrennt genau dieses Fenster und muss anschließend nachgeben, was jeder Interessent als Verhandlungseinladung liest.
Der Interessent ist überzeugt, seine Bank verlangt Papiere, und die liegen nicht vor. In den zwei Wochen, die die Beschaffung dann dauert, sieht er sich weiter um. Ein Verkauf ohne Grundbuchauszug, Flächenberechnung und Energieausweis beginnt zu früh.
Fast jeder Interessent sagt, die Finanzierung sei gesichert. Ohne schriftliche Bestätigung der Bank ist das eine Absichtserklärung. Platzt der Notartermin daran, tragen Sie die Kosten und stehen zwei Monate später wieder am Anfang.
Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach, eine nicht genehmigte Nutzungsänderung: Was Sie wissen, gehört in den Kaufvertrag. Arglistiges Verschweigen setzt jeden Gewährleistungsausschluss außer Kraft und kann Jahre später zu Rückabwicklung oder Schadenersatz führen.
Bei vermieteten oder vor weniger als zehn Jahren gekauften Objekten kann die Spekulationsfrist über eine fünfstellige Summe entscheiden, manchmal über den Verkaufszeitpunkt selbst. Diese Frage gehört vor das Inserat. Die Grundlagen stehen unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Eine gesetzlich festgelegte Maklervergütung gibt es nicht. Beim Einfamilienhaus ist in Hessen häufig eine Teilung zwischen Verkäufer und Käufer mit je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer anzutreffen. Je nach Objekt und Strategie kann eine einseitige Verkäuferprovision sinnvoller sein, etwa um die Käuferseite zu entlasten und damit den Kreis der Interessenten zu vergrößern. Was zu Ihrer Situation passt, entscheiden wir gemeinsam, bevor Sie uns beauftragen, und halten es in Textform fest.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser gilt zusätzlich § 656c BGB: Wird ein Makler für beide Seiten tätig, darf er sich die Vergütung nur in gleicher Höhe versprechen lassen. Die Einzelheiten samt der Regeln zur Kostenübernahme stehen im Ratgeber zur Maklerprovision in Hessen.
Daneben stehen die Posten, die unabhängig vom Makler anfallen: der Energieausweis, Gebühren für Grundbuchauszug, Flurkarte und Baulastenauskunft, bei einer noch eingetragenen Grundschuld die Löschungsbewilligung samt Notarkosten, und bei laufender Finanzierung möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten des Kaufvertrags selbst und die Grunderwerbsteuer trägt in aller Regel der Käufer.
Frühjahr und Frühsommer sind die naheliegende Antwort: Gärten stehen im Grün, Familien wollen vor dem Schuljahreswechsel umziehen, und die Fotos werden schlicht besser. Der Effekt ist real, aber kleiner als der von Preis und Unterlagen. Ein gut vorbereitetes Haus verkauft sich im November besser als ein schlecht vorbereitetes im Mai.
Wichtiger als die Jahreszeit ist im Kreis die Fallzahl. In Gemeinden mit wenigen erfassten Verkäufen im Jahr bewegt sich der Markt langsamer, und ein bis zwei ernsthafte Interessenten können die gesamte Nachfrage darstellen. Dort zählt jede Woche, in der das Objekt gut vorbereitet und richtig bepreist online ist, mehr als der Kalendermonat.
Gegen das Abwarten spricht die Lage am Markt: Die Zahl der Verkäufe liegt deutlich unter den Boomjahren, und Käufer vergleichen genauer als noch vor drei Jahren. Ob sich Sanieren vor dem Verkauf lohnt, lässt sich dagegen konkret durchrechnen: Sanieren oder verkaufen.
Zwei Menschen, ein Ansprechpartner: Sie arbeiten direkt mit uns beiden zusammen, jeder mit einem eigenen Schwerpunkt.
Immobilienmakler (IHK) & DEKRA‑zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung
„Mit viel Empathie und modernem Marketing zu einem reibungslosen Verkauf, dafür stehen wir.“
Homestaging & Backoffice
„Der erste Eindruck zählt, deshalb setzen wir jede Immobilie mit viel Hingabe ins beste Licht.“
Rufen Sie an oder schreiben Sie kurz, worum es geht. Wir ordnen Ihre Situation in Ruhe ein und sagen Ihnen, was der nächste sinnvolle Schritt ist.
Bott Immobilien · Rotdornweg 3 · 34587 Felsberg
Rechnen Sie vom ersten Gespräch bis zum Geldeingang mit vier bis acht Monaten. Die Unterlagenbeschaffung braucht zwei bis drei Wochen, die Vermarktung je nach Gemeinde zwei bis acht Wochen, und nach der Beurkundung vergehen noch einmal vier bis acht Wochen, bis der Kaufpreis fällig wird.
Deutlich schneller geht es, wenn die Unterlagen vollständig sind und der Preis von Anfang an stimmt: Unser zügigster Verkauf war nach vier Wochen abgewickelt. Umgekehrt verlängert nichts einen Verkauf so zuverlässig wie ein zu hoher Startpreis.
Der Kreisdurchschnitt lag im Vertragsjahr 2025 bei 252.898 Euro, ermittelt aus 287 Verkäufen freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser. Für Ihr Haus ist diese Zahl nur ein Rahmen: Zwischen Edermünde mit 339.486 Euro und Malsfeld mit 186.800 Euro liegen 152.686 Euro.
Was zählt, sind Gemeinde, Mikrolage, Zustand, Wohnfläche, Baujahr und Energiestandard. Die Werte aller 27 Gemeinden stehen im Marktbericht für den Schwalm-Eder-Kreis, die Einordnung für Ihr Objekt kommt aus dem Ortstermin.
Bei jedem Objekt: bemaßte Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Zeichnungen und Schnitte, Lageplan, Flurkarte, Kubaturberechnung, Baulastenauskunft, ein höchstens drei Monate alter Grundbuchauszug, der Nachweis der Gebäudeversicherung, eine chronologische Aufstellung der Modernisierungen, die Baubeschreibung und der Energieausweis.
Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Versammlungsprotokolle hinzu. Das Grundbuch führt das zuständige Amtsgericht, Flurkarte und Liegenschaftsdaten kommen vom Amt für Bodenmanagement Homberg (Efze), die Bauakte von Stadt oder Gemeinde. Parallel angefragt sind zwei bis drei Wochen realistisch. Wir übernehmen die Beschaffung, wenn Sie möchten.
Einen Einheitssatz gibt es nicht. Beim Einfamilienhaus ist in Hessen häufig eine Teilung mit je 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer je Seite anzutreffen; je nach Objekt kann eine einseitige Verkäuferprovision besser passen. Wird ein Makler für beide Seiten tätig, darf er sich die Vergütung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe versprechen lassen.
Das Modell legen wir vor der Beauftragung gemeinsam und schriftlich fest. Enthalten sind Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Aufbereitung, Fotos, 3D-Rundgang, Drohnenaufnahmen, Besichtigungen, Käuferprüfung und die Begleitung bis zur Schlüsselübergabe.
Im ganzen Kreis. Eigene Ortsseiten mit Marktdaten und Referenzen haben wir für Felsberg, Melsungen, Fritzlar, Borken, Gudensberg, Homberg (Efze) und Wabern.
Für die übrigen Gemeinden liegen uns die amtlichen Kaufpreisdaten ebenso vor. Unser Sitz ist Felsberg, von dort ist jede Gemeinde des Kreises in überschaubarer Fahrzeit erreichbar.
Bei einer selbst bewohnten Immobilie fällt in aller Regel keine Spekulationssteuer an, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt haben. Bei vermieteten oder erst kürzlich erworbenen Objekten greift die Zehnjahresfrist des § 23 EStG.
Ob und wie viel anfällt, entscheidet der Einzelfall. Die Grundzüge stehen unter Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf; verbindlich auskunftsfähig ist Ihr Steuerberater. Klären Sie es vor dem Inserat, nicht nach dem Notartermin.
Vor allem eines: Die Erbfolge muss nachgewiesen sein. Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll lässt sich das Grundbuch nicht berichtigen und die Immobilie nicht verkaufen. Bei mehreren Erben entscheidet die Gemeinschaft grundsätzlich gemeinsam.
Ist das geklärt, läuft der Verkauf wie jeder andere. Steuerlich zählen die Freibeträge der Erbschaftsteuer und die Spekulationsfrist, die vom Erblasser übernommen wird. Der Einstieg dazu steht unter Immobilie geerbt und verkaufen.
Rechtlich ohne Weiteres. Sie übernehmen dann Bewertung, Unterlagen, Exposé, Portale, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und die Abstimmung mit Notar und Banken selbst, und Sie tragen das Risiko, wenn der Preis nicht stimmt.
Naheliegend ist der Weg, wenn Käufer und Preis bereits feststehen, etwa innerhalb der Familie. In allen anderen Fällen entscheidet sich die Rechnung nicht an der Provision, sondern am erzielten Preis und daran, ob der Verkauf im ersten Anlauf hält.
